Как купить коммерческую недвижимость в лизинг

Лизинг коммерческой недвижимости: зданий и помещений офисного, гостиничного, складского, производственного, торгового назначения. Финансирование может быть предоставлено для необремененных залогом и пригодных к эксплуатации объектов стоимостью до 100 млн. руб.
Сообщений: 564
Зарегистрирован: 17 май 2016, 14:44

Как купить коммерческую недвижимость в лизинг

Сообщение Анна Иванова » 27 май 2016, 07:14

Опираясь на практический опыт работы с клиентами, можно сказать, что покупка недвижимости в лизинг вполне реальна, хотя количество реально проводимых сделок достаточно небольшое из-за специфики российского рынка недвижимости. Проблемы очень похожи на те, которые препятствуют развитию ипотеки коммерческой недвижимости, но с некоторым отличием.

Во-первых, это наличие на рынке достаточно небольшого количества объектов, которые продавец готов официально продавать по полной стоимости и платить с этих сделок подоходный налог.

С другой стороны, многие компании, существующие на рынке, официально не показывают полную величину своего дохода, что формально является препятствием для проведения лизинговой или ипотечной сделки. Наряду с этим, желающим совершить покупку коммерческой недвижимости в лизинг , как правило, нет смысла рассматривать объекты, которые находятся в собственности у физических лиц. В составе их стоимости нельзя выделить НДС и основные преимущества лизинговой сделки теряются.

Взять коммерческую недвижимость в лизинг можно при соблюдении следующих условий:

— Первоначальный взнос от 20%

— Заемщик должен иметь регулярный и достаточный доход для обслуживания лизинговых платежей. При этом доход не от сдачи в аренду приобретаемого помещения, а от своей текущей операционной деятельности, причем с существенным запасом.

— Желательно, чтоб приобретаемый объект соответствовал профилю деятельности компании, то есть, чтобы это была не высоко рискованная инвестиция.

— Требования к объекту лизинга - должна быть произведена официальная оценка, объект подлежит страхованию.

Отличие лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию

Ключевым отличием лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию является процедура перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Так, при ипотеке, право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением, в то время как при сделке лизинга процедура совершенно иная. Приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю.

Так же есть существенное отличие в процедуре расчета платежей по ипотеке и по лизингу. Так, при ипотеке начисление процентов происходит на остаток задолженности, при лизинге же платежи начисляются исходя из полной стоимости объекта, и используется термин «удорожание». Удорожание в год - это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки.

Можно отметить следующие преимущества и недостатки:
Преимущества лизинга коммерческой недвижимости

- Возможность приобретения объекта недвижимости без крупных единовременных затрат.
- Срок договора лизинга недвижимости составляет от 10 лет, в то время как традиционный срок долгосрочной аренды —5 лет.
- Применение механизма ускоренной амортизации снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и налогу на имущество.
- Ежемесячные лизинговые платежи сопоставимы со ставкой арендной платы, однако по окончании срока лизинга предмет лизинга переходит в собственность Лизингополучателя.
- Лизинг недвижимости проще и быстрее, чем получение кредита, он не требует наличия залогового обеспечения, приобретаемая недвижимость сама является обеспечением сделки.
- Лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора).
- Стабильность - Вы пользуетесь имуществом без риска досрочного прекращения договора, отказа собственника от продления договора, смены собственника здания, увеличения арендных платежей или выселения.
Для лизинга характерно, что лизинговые компании предъявляют гораздо менее жесткие требования к лизингополучателю и не требуют дополнительных залогов. Для многих клиентов лизинг — это единственная возможность приобрести новое имущество. Лизинговую компанию в первую очередь интересуют обороты лизингополучателя и профиль его бизнеса. Хотя нужно понимать, что пакет документов, предоставляемый для проведения лизинговой сделки, сопоставим с пакетом документов для ипотеки коммерческой недвижимости.
Более явным преимуществом является льготное налогообложение лизинговых сделок, потому что объект недвижимости можно амортизировать ускоренными темпами, что уменьшает налогооблагаемую базу. Так же НДС по всем лизинговым платежам. Включая проценты, подлежит возмещению из бюджета. То есть с налоговой точки зрения покупать объект в лизинг очень выгодно
Гибкие условия платежей. При лизинге есть возможность договориться об удобной схеме платежей. Это могут быть аннуитетные платежи, убывающие платежи, а так же платежи могут учитывать сезонность бизнеса лизингополучателя. В то же время существует возможность досрочного погашения лизинга.

Недостатки лизинга коммерческой недвижимости

Более высокая процентная ставка, чем при ипотеке. По понятным причинам лизинговая компания является законным посредником между лизингополучателем и банком-кредитором и, таким образом, в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании. Но при этом еще раз подчеркнем, что усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.
Зарегистрировать сделку лизинга технически сложно. Необходима одновременная регистрация договора купли-продажи и договора лизинга. В случае, если договор купли-продажи будет зарегистрирован до договора лизинга, есть доля вероятности, что сделка будет признана не лизингом, а арендой.
Объекты необходимо согласовывать и с банком, и с лизинговой компанией, то есть количество сторон, которые должны одобрить сделку возрастает.
Возникает необходимость подтверждать статус земельного участка под объектом. Если он не будет выделен с проведением всех необходимых регистрационных действий, на него не заключен договор аренды или купли-продажи, то могут возникнуть сложности с регистрацией лизинга

Особенности лизинга недвижимости

Особенностью лизинга недвижимости так же является меньший срок сделки, чем при ипотеке. Однако необходимо учитывать, что объект лизинга покупается для развития бизнеса, и он должен иметь разумные сроки окупаемости, часто сопоставимые со сроком лизинга. Планировать риски, зависящие от изменения банковских ставок, динамики курса рубля и прочих макроэкономических факторов на длительный срок часто не представляется возможным.

Следует обратить особенное внимание, на чьем балансе будет находиться объект, который берется в лизинг. Нередко безопасность этого объекта и выплат по нему зависит не только от компании-лизингополучателя, но и финансового состояния лизинговой компании. То есть в отличие от ипотеки, когда помещение сразу приобретается в собственность, лизинговый объект пока лизинговые платежи не пройдут, находится в собственности лизингодателя. В частности, во время финансового кризиса несколько лизинговых компаний обанкротилось и лизингополучатели, исправно обслуживающие платежи по своим объектам, вынуждены были в судебном порядке отстаивать свое право на них.

В заключение можно сделать вывод, что такой инструмент, как лизинг коммерческой недвижимости, может всерьез рассматриваться коммерческими компаниями для расширения своей деятельности. Однако необходимо серьезно относиться к выбору компании-лизингодателя, отдавая предпочтение финансово-стабильным и хорошо зарекомендовавших себя компаниям.

Требования к объекту недвижимости в лизинг:

объектом лизинга может быть только коммерческая недвижимость (не жилой фонд);
предметом лизинга может быть как новый объект недвижимости, так и бывший в эксплуатации. В последнем случае, здание не должно относиться к ветхим строениям, не должно стоять в плане под снос, не должно нуждаться в капитальном ремонте;
отсутствие обременения (залог, аренда и т.п.), которое невозможно было бы снять к моменту заключения лизинговой сделки;
недвижимость не является объектом судебных разбирательств, споров и публичных торгов.

Основные условия:

Срок лизинга зависит от амортизационной группы объекта лизинга
Ставка банковского кредита - индивидуально (максимум 11,5% годовых)
Вознаграждение лизинговой компании - индивидуально (максимум 5% годовых от балансовой стоимости лизинга*)
Первоначальный взнос (аванс) - от 0 до 50% (при взносе 30% и более дополнительное обеспечение не требуется)

В лизинговый платеж входит: возмещение процентов за кредит, амортизационные отчисления, вознаграждение лизинговой компании, налоги, НДС с суммы лизингового платежа.

Вернуться в Лизинг недвижимости

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2