Недостатки лизинговой схемы покупки жилья
1 сообщение
• Страница 1 из 1
- Анна Иванова
- Сообщений: 564
- Зарегистрирован: 17 май 2016, 14:44
Недостатки лизинговой схемы покупки жилья
Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является условие о том, что продавец недвижимости уведомлен, что имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может не редко отпугивает продавца ликвидной недвижимости возможными осложнениями в сделке.
Требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя. ст. 665 ГК РФ В соответствии с 223 ст. ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома.
За исключением земельных участков. Ст. 666 ГК РФ прямо запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.
Недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты. Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.
Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений. Лизингополучатели перекладывают выбор недвижимости для покупки на лизингополучателей, что в общем то представляется логичным в силу того что именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки не управ омоченным продавцом, приводит к судебному спору и не возможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить причиненные убытки неисполнением договора лизингодателю. (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге. В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплачивая лизинговые платежи за спорное имущество право пользование которым может быть ограниченно.
Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.
Практические сложности выкупа имущества. По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре. А если такая цена не была определена и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа. Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.
Вывод: лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. В портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.
Требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя. ст. 665 ГК РФ В соответствии с 223 ст. ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома.
За исключением земельных участков. Ст. 666 ГК РФ прямо запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.
Недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты. Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.
Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений. Лизингополучатели перекладывают выбор недвижимости для покупки на лизингополучателей, что в общем то представляется логичным в силу того что именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки не управ омоченным продавцом, приводит к судебному спору и не возможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить причиненные убытки неисполнением договора лизингодателю. (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге. В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплачивая лизинговые платежи за спорное имущество право пользование которым может быть ограниченно.
Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.
Практические сложности выкупа имущества. По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре. А если такая цена не была определена и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа. Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.
Вывод: лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. В портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.
1 сообщение
• Страница 1 из 1
Вернуться в Лизинг недвижимости
Кто сейчас на форуме
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1