Недвижимость как объект лизинговой сделки

[Анна Иванова Профиль]

ЛИЗИНГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, ЯВЛЯЕТСЯ РЕДКО ИСПОЛЬЗУЕМОЙ, НО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНОЙ ФИНАНСОВОЙ СХЕМОЙ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. НА ВОПРОСЫ/КАСАЮЩИЕСЯ ЭТОЙ ПРОБЛЕМЫ, ОТВЕЧАЕТ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «АРС-КЭПИТАЛ»
Что такое лизинг недвижимости?

Лизинг недвижимости - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда - прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но многие предприниматели при развитии своего бизнеса сталкиваются с высокой стоимостью аренды недвижимости. Часто договора аренды заключаются не более чем на год, что исключает возможность приведения арендаторами этой недвижимости в надлежащее состояние и долгосрочного планирования собственного бизнеса.

Как правило, арендуемая недвижимость никогда не переходит в собственность арендатора. В ситуации лизинга недвижимости, лизингополучатель может получить недвижимость в собственность после окончания срока договора при надлежащем его выполнении.
В чем отличие лизинга от других видов кредитования? Является ли лизинг альтернативой ипотеке коммерческой недвижимости?

Лизинг недвижимости - это реальная альтернатива банковскому кредиту или ипотеке. Сейчас банки неохотно дают кредиты на долгие сроки, не у каждой компании хватает обеспечения на кредит. Имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может быть его обеспечением. При лизинге сумма финансирования может составить от 70 до 90%. Кредит по ипотеке выдается банками не более чем на 75% от стоимости недвижимости.

На приобретение коммерческой недвижимости, кредиты под залог приобретаемой недвижимости в 2005 году практически не выдавались. Рынок коммерческой ипотеки не развит и, в настоящее время можно говорить об единичных сделках. Причин этому несколько.

1. Закон «Об ипотеке» не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на Покупателя одновременно с регистрацией залога на приобретаемый с использованием кредитных средств объект. То есть так же, как это предусмотрено для жилых помещений. Поэтому банк требует, чтобы заемщик первоначально оформил бы недвижимость в свою собственность, затем передал бы ее в залог банку. И только после этого банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект.

2. Высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков.
Например, чего стоит одно из многочисленных требований о том, что суммарная задолженность предприятия -заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной.

3. Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (5 и более лет) кредитованию, за исключением кредитования по программе «жилая ипотека», рассчитанной на физических лиц.

Кроме того, лизинг дает лизингополучателю следующие преимущества. Во-первых, он позволяет приобрести или обновить основные фонды (недвижимость) в рассрочку и при этом сэкономить на налоге на прибыль и налоге на имущество.

Основным ресурсом для сокращения налога на прибыль является себестоимость, фирма имеет право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке независимо от того, эксплуатируется имущество или нет. Кроме того, совершая сделку купли-продажи имущества, фирма, на балансе которой находится объект недвижимости, во время действия договора лизинга получает возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль. на величину амортизационных отчислений. И лизинг в этом случае имеет бесспорное преимущество перед непосредственной покупкой имущества - законодательно за лизинговыми сделками с имуществом закреплено применение коэффициента ускоренной амортизации. Используя, например, такой максимально возможный коэффициент, равный трем, лизингополучатель приобретает возможность относить на себестоимость произведенных товаров и услуг в три раза большую сумму износа за аналогичный промежуток времени, чем при условии покупки имущества. И, наконец, в себестоимость производимых товаров и услуг могут быть включены проценты по используемому банковскому кредиту (в размере, не превышающем увеличенную на 10% ставку рефинансирования ЦБ). Если учесть, что ставка по кредитам в большинстве банков находится в диапазоне от 17 до 22% годовых в рублях, то получается, что разница между коммерческой ставкой и разрешенной к списанию на затраты составляет 3 - 8%. Соответствующая сумма вычитается из чистой прибыли предприятия при расчете налога на прибыль.

Во-вторых, он уменьшает выплаты по налогу на имущество за счет сокращения сроков амортизации активов с учетом того, что базой является среднегодовая стоимость имущества. Так, применение ускоренного коэффициента амортизации, равного трем, снижает величину налога на имущество в два раза Применение коэффициента, равного двум, увеличивает эффективность лизинговой сделки на 5 - 10%. Кроме того, применение ускоренных норм амортизации позволяет значительно уменьшить цену выкупа имущества к моменту окончания лизинговой сделки за счет значительного уменьшения балансовой стоимости имущества.

В-третьих, в дальнейшем он облегчает возможность получения банковских кредитов. Дело в том, что задолженность по лизингу, в отличие от задолженности по кредиту, незначительно отражается на балансе предприятия. Одновременно лизингополучатель, пусть опосредованно, через лизинговую компанию, формирует некое близкое подобие кредитной истории.

В-четвертых, он предлагает более эффективный механизм обеспечения обязательств по сравнению с залогом. Со стороны лизингодателя в качестве гарантий может выступать регистрация ипотеки в пользу банка или уступка права получения платежей по договору лизинга; со стороны лизингополучателя - страхование здания в пользу лизингодателя или банка, поручительства или банковские гарантии.

И, наконец, лизинг недвижимости, кроме того, позволяет создать оптимальную и прозрачную структуру собственности (за счет ее учета по реальной рыночной стоимости), сохранить оборотный капитал, а также значительно сэкономить на приобретении постоянно дорожающей недвижимости благодаря ускоренной амортизации.